Юридическая чистота сделки, объекта недвижимости

Покупая недвижимость, всегда надо помнить о риске заключения сделки, которая может быть оспорена в суде. Стоимость жилья в России высока, а там, где крутятся большие деньги - всегда находятся криминальные личности, которым чужие финансы не дают уснуть спокойно. К сожалению, в РФ отсутствует реальная законодательная защита честного покупателя, попавшегося на удочку мошенников. Если сделка будет признана недействительной - шансы на то, что вы получите свои деньги обратно, стремятся к нулю.

Итак, если вы не готовы сыграть в «русскую рулетку» и поставить на кон сбережения – позаботьтесь о максимальной проверки сделки на «чистоту». В этом вам поможет профессиональный юрист. Без его помощи проверка чистоты юридической сделки – дело очень сложное, поскольку требует и специальных знаний, и серьезной работы по проверке самых разных нюансов, касающихся документов на недвижимость и обстоятельств ее продажи.

Стоимость такой проверки в России – от 3 000 руб. до 50 000 руб. Зависит цена от региона (в Москве и Московской области цены начинаются с 30 000 руб., в регионах ниже), а также от объёма предлагаемых работ. Разумеется, не стоит рассчитывать, что за три тысячи проверка будет детальной и охватит все аспекты: за эти деньги, скорее всего, проверят только основные документы на недвижимость и запросят выписку из ЕГРН. А вот за 30 000 рублей можно рассчитывать на полноценное «детективное» расследование.

Что такое юридическая чистота сделки?

Строго говоря, юридического термина «чистота сделки» не существует. В законодательстве вы его не найдёте. «Проверка чистоты сделки» – это условный термин, подразумевающий целый комплекс операций по выявлению обстоятельств, делающих заключение договора купли – продажи недействительным.

Цели проверки сделки на чистоту, следующие:

Выяснение, имеются ли признаки криминальности в потенциальной сделке;
Анализ факторов риска для покупателя;
Определение законности документов на продаваемую недвижимость;
Выявление обстоятельств, которые могут стать основанием для оспаривания сделки в суде;
Составление прогноза относительно уровня риска при покупке.

Следует сразу оговориться: нулевого уровня риска при покупке недвижимости в России не бывает. Недаром говорят, что единственный способ полностью обезопасить сделку с недвижимостью – отказаться от неё. Тем не менее, свети риски к минимальной вероятности вполне возможно, и для этого как раз и проводятся мероприятия по определению чистоты сделки.

После аргументированного прогнозирования уровня риска на основе собранной информации покупателю предоставляется возможность определиться с дальнейшими действиями:

«Зелёный свет» – благоприятный прогноз, опасные факторы не обнаружены, риск оспаривания сделки минимален, есть смысл в заключении сделки;
«Красный свет» – прогноз неблагоприятный, существует серьёзный шанс на признание сделки недействительной, от покупки лучше отказаться;
«Жёлтый свет» – имеются факторы, вызывающие опасения, целесообразно или отказаться от покупки, или разработать вместе с юристом план по нейтрализации возможных рисков.

Каким образом проводится проверка чистоты сделки?

Как правило, самостоятельное проведение подобной проверки обычному человеку не под силу. Это задача специалиста с юридическим образованием и, желательно с большим опытом работы в данной сфере. Опыт способствует и развитию интуиции, которая бывает нелишней. Ведь что такое интуиция профессионала? Это результат подсознательной деятельности мозга на основе уже имеющегося опыта. И, надо сказать, нередко именно чувство «что-то здесь не так» (подозрительное поведение контрагентов, поспешность продажи квартиры, странно низкая цена и другие косвенные факторы) спасают от заключения «грязной» сделки.

Но интуиция интуицией, а проверка – по плану. Полный анализ чистоты сделки включает:

Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость.
Проверка контрагентов и их права на совершение данной сделки.
Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости, выяснение обременений на данное жильё (включая проверку жилья, находящегося в банковском залоге и определение объёма банковских обременений на него).
Изучение истории приобретаемого объекта недвижимости, переходов права собственности на него, законности проведенной приватизации и предыдущих сделок, совершённых с данным объектом. Проверка вторичного жилья по базе спорных и криминальных квартир. Проверка первичного жилья по базе криминальных застройщиков.
Анализ всех аспектов договора, проверка состояния покупаемого объекта и его комплектация (подразумевается ли передача сантехники, встроенной мебели и т. п.), наличие долгов по квартплате.
Определение способа взаиморасчёта и обеспечение безопасности передачи средств.

Для иностранных граждан следует добавить ещё один немаловажный пункт: проверка возможности заключения данной сделки с точки зрения законодательства обеих стран.
Рассмотрим каждый из этих пунктов подробней, с анализом неприятных ситуаций, в которые можно попасть при беспечности в проверке данного пункта.

Проверка права на недвижимость

Начало работы над анализом чистоты сделки начинается с проверки права продавца на продаваемый объект недвижимости. Для того, чтобы не стать обманутым со стороны арендаторов, продающих чужую квартиру, жуликов, выставляющих на продажу арестованное жильё, и прочих мошенников, следует внимательно изучить следующие документы:

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (подготавливается органами Росреестра, которую можно заказать в МФЦ (Мои документы) на бумажном носителе или в цифровом виде через сервисы в сети интернет).
Правоустанавливающие документы (предоставляются продавцом).
Если правоустанавливающим документом является договор дарения или свидетельство о наследовании – справка из налоговых органов.
Копию финансово-лицевого счета на квартиру (в управляющей компании).
Расширенную, архивную выписку из домовой книги (там же).
Справка БТИ на квартиру по форме 11 (плюс в ряде случаев – кадастровый паспорт).
Поэтажный план на квартиру (в БТИ).
Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (в управляющей компании).
Справку об отсутствии задолженности по платежам в фонд капитального ремонта.

Помните, что задолженность по коммунальным платежам не передается от продавца к покупателю, если иное не предусмотрено договором, а долги по оплате капитального ремонта в соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ переходит к новому собственнику.

Выписка из ЕГРН

Самый первый документ, который следует получить – это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Пока она не получена, другие пункты проверки выполнять нет смысла. Выписка из ЕГРН – это документ, в котором содержится начальная информация для выяснения, стоит ли браться за подготовку сделки: имя собственника объекта недвижимости, полная информация об объекте, сведения о наличии или отсутствия на квартире обременений (наличия ареста, залога и др.).

В ЕГРН содержатся данные обо всех объектах недвижимости, изменивших владельца с 3 сентября 1998 года. Если недвижимость относится к старому жилому фонду, не числящемуся в ЕГРН – поздравляем, это самая «чистая» квартира, которую можно вообразить (даже «чище» новостроек, где могут быть проблемы с правами застройщика и продавца). Ведь срок опротестования сделок с недвижимостью – три года, а значит, с 1998 года с данным жильём никаких сделок не совершалось.

Но как тогда подтвердить право владельца на продажу? Нужно заказать в Бюро технической инвентаризации (БТИ) справку о зарегистрированных правах на квартиру и/или запрос в муниципальный орган, на который возложены функции балансодержателя.

Правоустанавливающие документы

Следующим пунктом в проверке чистоты сделки является проверка подлинности правоустанавливающих документов – то есть документов, при составлении которых возникает право собственности. Это могут быть:

Договор приватизации;
Договор купли-продажи;
Договор мены;
Договора долевого участия в строительстве
Договор наследования;
Договор дарения;
Иной документ.

Здесь крайне важно обратиться к специалисту, который может определить подделку. Это может сделать опытный юрист. Проверяется также наличие подчиток и исправлений в документах. Рекомендуется также проверка бланков и печатей – не числятся ли они в числе похищенных или утраченных.

Иногда мошенники используют для махинаций с недвижимостью дубликаты правоустанавливающих документов, что позволяет им получить всю сумму с одного покупателя после регистрации сделки, и залог (а иногда и всю сумму) – с других покупателей после нотариального оформления.

Поэтому предоставление дубликатов вместо оригиналов должно сразу насторожить. Следует узнать причину их предоставления, и, если она признана вашим юристом уважительной – провести тщательную проверку бумаг и обстоятельств, связанных с предоставлением дубликатов.

А та ли это квартира?

В проверку чистоты сделки входит проверка не только документов на объект недвижимости, но и самого объекта. Вы уверены, что показанная вами квартира – именно та, что вам будет продана по документам?

Этот тип жульничества рассчитан прежде всего на иногородних покупателей, плохо знающих город. Доверчивому покупателю демонстрируется роскошное или просто достойное жильё, а документы оформляются на иной объект недвижимого имущества, на окраине города, в трущобах. Как это делается?

Сложный способ одурачивания заключается в подмене табличек с номерами квартир, домов и даже названиями улиц.

Или, скажем, в любой области две или три Сосновки или посёлков с другими распространёнными названиями. И улицы на них Яблоневая, Октябрьская, Садовая… Приезжему, незнакомого с регионом, показывают отличный особняк в одном посёлке, а продают – халупу в другом. Так что – не ленитесь изучать карту перед покупкой.
И особенно осторожны будьте с приобретением загородной недвижимости: рядом с красивой виллой вполне может ютиться сарай, на который и будут оформлены документы.

БТИ: Посещение обязательно

Обязательному изучению подлежит и экспликация – справка из БТИ, а в ряде случаев – и кадастровый паспорт. Не поленитесь сверить планировку квартиры с техническим планом! Не стоит покупать квартиру, в которой перенесены стены, оконные или дверные проемы санузел, кухня и т. д. без получения на то разрешения. Это грозит дополнительными расходами на узаконение перепланировки, что обойдётся в несколько десятков, а то и в несколько сотен тысяч рублей.

Даже остекление балкона требует разрешения!

В самом худшем случае перепланировку вообще не удастся узаконить. Например, незаконен перенос санузла в многоэтажном доме, поскольку системы водоснабжения или канализации не должны находиться над жилыми помещениями. В этом случае придётся тратить очень немалые средства на то, чтобы вернуть квартиру в прежнее состояние.

Если в квартире совершена перепланировка, владелец должен предоставить следующие документы:

Акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию после завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения от органа местного самоуправления.
В случае судебных споров – решение суда о сохранении помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу.

Кроме того, есть случаи, когда необходимо проверить исторические сведения в БТИ:

При покупке недвижимости, не состоящей в ЕГРН (то есть для жилья, право собственности на которое приобретено до 3 сентября 1998 года);
При покупке объекта недвижимости, на который был изменён адрес (например, в случае переименования улиц);
При покупке недвижимости с изменёнными техническими характеристиками, которые требуют внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (например, надстроена мансарда или пристроена веранда).

Кстати, экспликация от БТИ – документ, наиболее трудный в подделке. Дело в том, что эти справки требуют специального номерного бланка. Поэтому мошенникам подделать справку из БТИ намного сложнее, чем другие документы.

Квартира с долгами

Важный нюанс при изучении чистоты сделки – выяснение ситуации с долгами по квартплате. Если, конечно, у вас нет желания выступить в качестве спонсора и оплатить продавцу тысяч так семьдесят набежавших рублей.

Теоретически, если предыдущий жилец не расплатился с долгами по квартплате, новый ничего платить не должен. Закон на его стороне: согласно п. 5 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги» для собственника жилого помещения возникает «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Долги «висят» на бывших жильцах, а не на приобретённой квартире. И если управляющая компания атакует требованиями по уплате долга, можно обратиться в суд и в прокуратуру.

Но… всё это в теории. На практике же долги по квартплате, оставшиеся от предыдущих жильцов, могут существенно испортить вам жизнь на ближайшие месяцы. Потому что управляющая компания будет атаковать квитанциями, а коммунальные службы – отключать свет и газ. Хуже того – в один далеко не прекрасный день вы можете обнаружить в ящике копию судебного приказа, а если вовремя не опротестуете его – то у дверей квартиры «нарисуются» и приставы. И придётся долго и муторно судиться. Учитывая, сколько сил и времени занимает судебная волокита, многие владельцы квартир, оказавшиеся в такой ситуации, предпочитают плюнуть и заплатить долги.
Достаточно представить, как при отключенном свете вы будете неделями и месяцами потрясать перед чиновниками Жилищным кодексом – и всякий придёт к выводу, что лучше покупать квартиру без долгов. Как вариант – договориться при продаже о снижении цены квартиры на сумму долга.

А чтобы продавец вас не обманул, при проверке на чистоту сделки обязательно проверяйте наличие долгов по квартплате и подлинность квитанций об оплате. Это тоже лучше поручить юристу – увы, есть прецеденты, когда покупателю подсовывали «липовые» квитанции.

Также нелишне будет проверить, не используется ли адрес квартиры в качестве юридического адреса какой-либо коммерческой фирмой.

Проверка контрагентов и их права на совершение данной сделки

Итак, документы на квартиру проверены. Следующий этап – проверка права контрагента на продажу этой квартиры. Огромное число мошенников «специализируется» именно на обманах, связанных с отсутствием у них законного права на продажу недвижимости. Кроме того, следует тщательно проверить дееспособность контрагента, иначе сделка будет признана недействительной.

Основные проблемы, связанные с контрагентами:

Использование лжедоверенности;
Отсутствие согласия супруга на совершение сделки;
Продажа квартиры недееспособным собственником.

Следовательно, при проверке чистоты сделки на данном этапе обязательны следующие действия.

Проверка прав контрагента на совершение сделки:

а) Изучение паспортных данных контрагента (контрагентов). Проверка паспорта с помощью запроса в местный паспортный стол (на предмет подлинности и срока действия).

б) Выяснение, не состоит ли контрагент (контрагенты) в местном или Федеральном розыске.

В случае действия контрагента по доверенности – проверка его прав в качестве доверителя:

а) Юридический анализ доверенности (форма, срок действия, подпись доверителя, реквизиты).

б) Если сделка совершается опекуном или попечителем – изучение личных документов, тщательная проверка удостоверения опекуна или попечителя.

в) Целесообразен запрос в нотариальную контору, выдавшую доверенность, для проверки легитимности документа. Разумна и проверка полномочий нотариуса. Неоднократно зафиксированы факты предоставления на госсрегистрацию поддельных доверенностей, оформленных лженотариусами.

г) Следует также уточнить возможности передоверия, а также актуальность доверенности на момент проведения сделки (не отозвана ли она доверителем).

д) Необходимо изучить полномочия, которые даёт доверенность контрагенту. Если он принимает деньги, подписывает договор, акт о взаиморасчетах – право на совершение данных действий должно быть обязательно быть прописано в доверенности. Иначе может выясниться, что доверитель разрешал, к примеру, только подписать договор, но не разрешал получать деньги: и за исчезнувшее со всей суммой «доверенное лицо» будет расплачиваться покупатель.

е) Многие эксперты рекомендуют также личную встречу с доверителем – чтобы убедиться в том, что он жив. Учтите, что доверенность действует три года, что даёт довольно широкий простор для злоупотреблений. Например, мошенник может совершить продажу квартиру по доверенности умершего лица, в то время как имеются законные наследники, которые оспорят эту сделку в суде. Известны и случаи криминальной судьбы лиц, выдавших доверенность преступникам.

Проверка согласия супруга на продажу недвижимости:

а) выяснение, состоит ли контрагент в браке (необходима тщательная проверка, поскольку при смене паспорта штамп может быть не проставлен);

б) выяснение, состоял ли контрагент в браке, и если да – то имеется ли право собственности на жильё у разведённого супруга, не приобреталось ли жильё во время совместного проживания;

в) в случае выяснения подобных обстоятельств – получение нотариально заверенного письменного согласия супруга (в том числе и бывшего, но сохранившего права собственности) на продажу жилья, проверка удостоверяющего согласие документа.

К сожалению, нередки случаи опротестования сделки супругами, не поставленными в известность относительно продажи квартиры. Нередки и случаи сговора между супругами (один уезжает с деньгами за рубеж, другой опротестовывает сделку), подтвердить которые практически невозможно.

Проверка контрагента на предмет дееспособности:

а) Выяснение, состоит ли контрагент на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;

б) Конфиденциальный сбор информации о контрагенте (не имеется ли данных о нём как об алкоголике, наркомане, душевнобольном, не состоящем на учёте).

в) Проверка информации о дееспособности лиц, состоящих в группе риска: инвалидов, одиноких лиц пенсионного возраста и т. д.

Не стоит смущаться своей недоверчивости в таком деле, как покупка недвижимости! Лучше семь раз перестраховаться, чем оказаться перед разбитым корытом.

Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости, выяснение обременений на данное жильё

Пожалуй, эта стадия проверки юридической чистоты сделки ещё более важна, чем изучение личности контрагента. Кто ещё, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире? Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры;
Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, прописанного на данной жилплощади;
Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры;
Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой
Существование иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.);
Наличие недееспособных лиц, прописанных в данной квартире;
Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Следовательно, при проверке чистоты сделки необходима проверка всех обстоятельств, связанных с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности.

Изучение данных обо всех зарегистрированных к квартире лицах.
Получение сведений обо всех лицах, прописанных и зарегистрированных на данной жилплощади в прошлом.
Тщательное выяснение обстоятельств, связанных с убытием выписанных из квартиры лиц (где живут, не находятся ли в длительной зарубежной командировке или на учёбе в другом городе, другой стране, не проходят ли лечение в психо- и наркодиспансере, не находятся ли в доме инвалидов или престарелых, не находятся ли в местах лишения свободы и т. д.).
Обратите внимание: случаи, когда сделку оспаривают лица, вернувшиеся из мест заключения, совсем не редки.
Получение справки о составе семьи собственника квартиры, проверка достоверности этих сведений.
В случае, если продаётся квартира недавно умершего лица – полное изучение круга наследников (даже если прошёл срок вступления в наследство, кто-то из наследников может обратиться в суд с заявлением о восстановлении или продлении этого срока).
Проверка соблюдения прав несовершеннолетних при продаже квартиры, а также при осуществлении с ней предыдущих сделок. Получение на продажу разрешение органов опеки и попечительства.
В случае, если несовершеннолетний вписан в паспорт продавца, но не зарегистрирован в продаваемой квартире, требуется проверка копии лицевого счета по адресу регистрации несовершеннолетнего.
Определение круга лиц, имеющих на данный объект недвижимости какие-либо права (наследование, рента и т. д.). Выявление зарегистрированных обременений на продаваемую квартиру:

а) Имеются ли лица, не являющимися собственниками жилья, но обладающие правом на проживание? (Например, при заключении договора о пожизненном содержании).
б) Не находится ли квартира под арестом?
в) Не находится ли квартира под контролем банка? (Сделка возможна, но только с согласия банка-кредитора).

Таким образом, в зоне повышенного риска находятся квартиры с пропиской безвестно отсутствующих, престарелых людей и несовершеннолетних. Приобретая такую недвижимость, следует быть особенно острожным. Лучше, конечно, подыскать другое жильё – но, если от данного варианта отказываться не хочется, не стоит отказываться и от дополнительной проверки.

Не собственник, но право имеет

Очень важный нюанс при изучении персон, имеющих отношение к покупаемой вами квартире – выяснение списка лиц, имеющих право на проживание в данной квартире, не обладая на неё правом собственности. Законодательство России таково, что в приобретённой вами квартире может оказаться жилец, не имеющий на неё никаких прав собственности – но, тем не менее, имеющий право в ней проживать!

Довольно часты и ситуации, когда после совершения сделки выясняется, что в квартире зарегистрирован инвалид или иное лицо, не имеющее другого жилья. А значит, он имеет право продолжать здесь жить на законных основаниях.

Поэтому обязательный момент, который желательно отразить в договоре и обязательно следует проконтролировать – выписка всех жильцов из квартиры до передачи денег. И не идите на уступки, не слушайте аргументы о том, что кому-то из бывших жильцов некогда выписываться или он находится в другом городе. Даже при отсутствии у невыписанного жильца прав собственности на квартиру и прав на проживание «лишняя» регистрация может стоить вам серьёзной нервотрёпки. Даже если у «невыписанного» нет злого умысла! Бывали случаи, когда покупатели, забыв выписать кого-то из старых жильцов, потом удивлялись слишком большим счетам за квартплату…

И это ещё не самая ужасная ситуация. Куда хуже, если после оформления сделки предыдущий владелец вдруг заявляет о своей нетрудоспобности и отсутствии иного жилья. И... не пускает вас в квартиру. Бред? Нет, российская действительность. Вы приходите с полицией в свою квартиру, но прописки у вас-то нет – а у бывшего владельцы – есть! Полиция пожимает плечами и советует обращаться в суд, поскольку в более сложных документах, чем паспорт, не разбирается. А если вы приезжий, да ещё и бурно требуете своё… Засунут в «кутузку», как это неоднократно случалось с жителем Краснодарского края, оказавшегося в подобной ситуации. Судится уже пять лет…

Может дойти и до совсем уж фантастических казусов. Зарегистрированный в квартире человек, если ему негде жить, и тем более если он нетрудоспособен, может отказаться выехать на законных основаниях, до подыскания другого жилья. Квартира перед продажей кому-то сдавалась в аренду, и этот кто-то не выписан? Могут возникнуть проблемы с выселением, особенно граждан с детьми, инвалидов, беременных. Выселить-то вы их, конечно, в итоге выселите, но нервов попортите себе изрядно. И главное: для участкового милиционера новый жилец – это человек без регистрации. А старый – человек с регистрацией. Разницу чувствуете?

Помните: сначала выписка всех жильцов, потом передача денег!
И замки сразу же меняйте.

Юридическая чистота: правила проверки