Покупая недвижимость, всегда надо помнить о риске заключения сделки, которая может быть оспорена в суде. Стоимость жилья в России высока, а там, где крутятся большие деньги - всегда находятся криминальные личности, которым чужие финансы не дают уснуть спокойно. К сожалению, в РФ отсутствует реальная законодательная защита честного покупателя, попавшегося на удочку мошенников. Если сделка будет признана недействительной - шансы на то, что вы получите свои деньги обратно, стремятся к нулю.
Итак, если вы не готовы сыграть в «русскую рулетку» и поставить на кон сбережения – позаботьтесь о максимальной проверки сделки на «чистоту». В этом вам поможет профессиональный юрист. Без его помощи проверка чистоты юридической сделки – дело очень сложное, поскольку требует и специальных знаний, и серьезной работы по проверке самых разных нюансов, касающихся документов на недвижимость и обстоятельств ее продажи.
Стоимость такой проверки в России – от 3 000 руб. до 50 000 руб. Зависит цена от региона (в Москве и Московской области цены начинаются с 30 000 руб., в регионах ниже), а также от объёма предлагаемых работ. Разумеется, не стоит рассчитывать, что за три тысячи проверка будет детальной и охватит все аспекты: за эти деньги, скорее всего, проверят только основные документы на недвижимость и запросят выписку из ЕГРН. А вот за 30 000 рублей можно рассчитывать на полноценное «детективное» расследование.
Строго говоря, юридического термина «чистота сделки» не существует. В законодательстве вы его не найдёте. «Проверка чистоты сделки» – это условный термин, подразумевающий целый комплекс операций по выявлению обстоятельств, делающих заключение договора купли – продажи недействительным.
Цели проверки сделки на чистоту, следующие:
Следует сразу оговориться: нулевого уровня риска при покупке недвижимости в России не бывает. Недаром говорят, что единственный способ полностью обезопасить сделку с недвижимостью – отказаться от неё. Тем не менее, свети риски к минимальной вероятности вполне возможно, и для этого как раз и проводятся мероприятия по определению чистоты сделки.
После аргументированного прогнозирования уровня риска на основе собранной информации покупателю предоставляется возможность определиться с дальнейшими действиями:
Итак, документы на квартиру проверены. Следующий этап – проверка права контрагента на продажу этой квартиры. Огромное число мошенников «специализируется» именно на обманах, связанных с отсутствием у них законного права на продажу недвижимости. Кроме того, следует тщательно проверить дееспособность контрагента, иначе сделка будет признана недействительной.
Основные проблемы, связанные с контрагентами:
Следовательно, при проверке чистоты сделки на данном этапе обязательны следующие действия.
а) Изучение паспортных данных контрагента (контрагентов). Проверка паспорта с помощью запроса в местный паспортный стол (на предмет подлинности и срока действия).
б) Выяснение, не состоит ли контрагент (контрагенты) в местном или Федеральном розыске.
а) Юридический анализ доверенности (форма, срок действия, подпись доверителя, реквизиты).
б) Если сделка совершается опекуном или попечителем – изучение личных документов, тщательная проверка удостоверения опекуна или попечителя.
в) Целесообразен запрос в нотариальную контору, выдавшую доверенность, для проверки легитимности документа. Разумна и проверка полномочий нотариуса. Неоднократно зафиксированы факты предоставления на госсрегистрацию поддельных доверенностей, оформленных лженотариусами.
г) Следует также уточнить возможности передоверия, а также актуальность доверенности на момент проведения сделки (не отозвана ли она доверителем).
д) Необходимо изучить полномочия, которые даёт доверенность контрагенту. Если он принимает деньги, подписывает договор, акт о взаиморасчетах – право на совершение данных действий должно быть обязательно быть прописано в доверенности. Иначе может выясниться, что доверитель разрешал, к примеру, только подписать договор, но не разрешал получать деньги: и за исчезнувшее со всей суммой «доверенное лицо» будет расплачиваться покупатель.
е) Многие эксперты рекомендуют также личную встречу с доверителем – чтобы убедиться в том, что он жив. Учтите, что доверенность действует три года, что даёт довольно широкий простор для злоупотреблений. Например, мошенник может совершить продажу квартиру по доверенности умершего лица, в то время как имеются законные наследники, которые оспорят эту сделку в суде. Известны и случаи криминальной судьбы лиц, выдавших доверенность преступникам.
а) выяснение, состоит ли контрагент в браке (необходима тщательная проверка, поскольку при смене паспорта штамп может быть не проставлен);
б) выяснение, состоял ли контрагент в браке, и если да – то имеется ли право собственности на жильё у разведённого супруга, не приобреталось ли жильё во время совместного проживания;
в) в случае выяснения подобных обстоятельств – получение нотариально заверенного письменного согласия супруга (в том числе и бывшего, но сохранившего права собственности) на продажу жилья, проверка удостоверяющего согласие документа.
К сожалению, нередки случаи опротестования сделки супругами, не поставленными в известность относительно продажи квартиры. Нередки и случаи сговора между супругами (один уезжает с деньгами за рубеж, другой опротестовывает сделку), подтвердить которые практически невозможно.
а) Выяснение, состоит ли контрагент на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;
б) Конфиденциальный сбор информации о контрагенте (не имеется ли данных о нём как об алкоголике, наркомане, душевнобольном, не состоящем на учёте).
в) Проверка информации о дееспособности лиц, состоящих в группе риска: инвалидов, одиноких лиц пенсионного возраста и т. д.
Не стоит смущаться своей недоверчивости в таком деле, как покупка недвижимости! Лучше семь раз перестраховаться, чем оказаться перед разбитым корытом.